Avocat membru al Baroului Iasi - Antecontracte de V-C

Atractivitatea incheierii unui astfel de contract este data de pretul avantajos la care sunt oferite spre vanzare astfel de viitoare locuinte comparativ cu imobilele gata construite si intabulate. Apetitul ridicat pentru cumpararea de locuinte noi (mai ales in orase mari precum Iasi, Cluj, Bucuresti) a permis unor dezvoltatori imobiliari sa propuna antecontracte de vanzare - cumparare continand clauze extrem de riscante / dezavantajoase pentru cumparatori. Pretul aparent avantajos isi gaseste justificare prin faptul ca locuinta se achita in mare parte in avans, oferind astfel dezvoltatorului resursa financiara necesara construirii imobilului, acesta nemaifiind obligat sa contracteze credite bancare.

Momentul incheierii unui antecontract de vanzare - cumparare (denumit si promisiune bilaterala vanzare - cumparare sau precontract de vanzare - cumparare) este marcat de obicei de entuziasmul cumparatorului care, dupa lungi cautari, gaseste in sfarsit o locuinta pe placul sau si la un pret atractiv. Incheierea antecontractului la un notariat (desi astfel de contracte pot fi incheiate valabil si fara autentificarea unui notar public autorizat) creeaza pentru clienti aparenta sigurantei actului juridic, astfel incat, de cele mai multe ori, cumparatorii renunta la a cere consultanta juridica a unui avocat specializat in antecontracte de vanzare - cumparare locuinta si semneaza precontractul propus de dezvoltator continand clauze abuzive si dezavantajoase pentru cumparator. De altfel, insisi dezvoltatorii imobiliari, tocmai pentru a evita verificarea clauzelor antecontractului de V-C, programeaza cumparatorii direct la biroul notarial cu care colaboreaza, fara a le pune la dispozitie, in prelabil, modelul (draftul) antecontractului. La notariat lucrurile se desfasoara cu repeziciune, astfel incat desi cumparatorii primesc spre a citi continutul antecontractului, desi si notarii au obligatia de a le explica ce semneaza, in realitate semneaza fara sa inteleaga riscurile unei eventuale neexecutari culpabile din partea promitentului-vanzator. De altfel, unele antecontracte de V-C sunt intentionat redactate in zeci de pagini, tocmai pentru a face si mai dificila deslusirea clauzelor cu adevarat importante.

Care sunt principalele riscuri asociate incheierii unui antecontract de V-C?

In primul rand exista, desigur, si posibilitatea ca imobilul viitor sa nu mai fie construit sau finalizat. Fie ca dezvoltatorul / firma de constructii, intentionat sau din nestiinta, intra in insolventa, fie ca vinde proiectul unui tert sau pur si simplu nu-l mai executa invocand varii motive, pentru cumparator rezultatul este acelasi: dupa sume considerabile achitate si ani de asteptare constata ca termenele stipulate prin antecontract, deja intarziate si prelungite prin acte aditionale, au fost din nou depasite iar imobilul nu este finalizat, perfectarea contractului de vanzare - cumparare nefiind posibila.

O alta ipoteza des intalnita este cea in care, desi imobilul este construit / intabulat si i-ati achitat deja integral sau sunteti dispus sa-i achitati restul de pret, dezvoltatorul nu vrea sa semneze / nu se prezinta la termenul fixat pentru autentificarea contractului la notariat / refuza incheierea contractului de vanzare - cumparare la pretul convenit, motivand schimbarea valorii de piata a imbobilelor si solicitand o renegociere a pretului.

In astfel de situatii, cand deja este evidenta reaua-credinta a dezvoltatorului imobiliar, singura optiune ramasa cumparatorilor de buna credinta este sa se adreseze instantei de judecata, fie pentru restituirea avansului achitat plus niste daune (solicitand rezolutiunea / anularea / rezilierea antecontractului de vanzare - cumparare) fie pentru ca instanta sa pronunte o hotarare prin care sa devina proprietari pe locuinta din antecontract (hotarare care tine loc de act de vanzare - cumparare). INSA, orice demers judiciar s-ar alege, si insusi comportamentul dezvoltatorului pe parcursul derularii antecontractului, sunt strans legate de CLAUZELE ANTECONTRACTULUI incheiat.

Cele mai importante clauze ale antecontractului de vanzare-cumparare:

1. Data autentificarii contractului de vanzare - cumparare (momentul cand locuinta a fost deja edificata si intabulata si trece in proprietatea cumparatorului)

Toate antecontractele contin clauza in care se prevede o data limita pentru edificarea / intabularea / vanzarea viitoarei locuinte insa, de cele mai multe ori, in antecontracte sunt inserate diverse alte prevederi care confera posibilitatea dezvoltatorului sa prelungeasca termenul final de predare / vanzare.

Astfel, dezvoltatorii / firmele de constructii stiu din start ca nu vor finaliza imobilul in termenul prevazut in antecontract insa ascund acest lucru clientilor care, evident, nu ar mai fi interesati sa cumpere daca ar cunoaste, spre exemplu, ca se vor muta in noua locuinta peste 4 ani in loc de 2 ani. In aceste conditii, prin alte clauze din antecontract, uneori aflate / ascunse in capitole distincte, dezvoltatorii imobiliari isi rezerva dreptul de a amana termenul semnarii contractului de vanzare - cumparare din diverse motive (aparent neimputabile lor) care ar putea interveni, cum ar fi: intarzierea autorizatiilor / proceselor verbale emise de catre institutiile publice, conditii meteo nefavorabile, intarzierea bransamentelor furnizorilor de utilitati, etc. Alteori, pur si simplu se prevede ca termenul limita de predare / vanzare va putea fi prelungit prin acordul partilor, cu act aditional, sau doar prin vointa dezvoltatorului imobiliar (clauza evident nelegala).

In concluzie, termenul limita pentru predarea / vanzarea locuintei trebuie prevazut cat mai CLAR, iar depasirea acestuia trebuie sa atraga automat plata unor daune semnficative de catre dezvoltator. In caz contrar, cumpratorii risca sa ramana cu banii blocati si fara locuinta pe o perioada de timp nedeterminata.

2. Daunele pentru neexecutarea culpabila a antecontractului de vanzare - cumparare

In situatia in care, asa cum aratam mai sus, dezvoltatorul imobiliar a intarziat cu mult orice termen contractual sau nu mai construieste apartamentul sau casa promisa trebuie initiata procedura de rezolutiune contractuala (desfiintarea / rezilierea / anularea antecontractului de V-C) avand ca rezultat recuperarea banilor investiti (avansul achitat dezvoltatorului) precum si obligarea acestuia la plata unor daune, asa cum au fost prevazute in antecontract. Cuantumul prevazut pentru aceste daune este DETERMINANT pentru comportamentul dezvoltatorului imobiliar pe parcursul derularii contractului. Astfel, de cele mai multe ori dezvoltatorii solicita prin antecontracte plata unor avansuri semnificative din pretul total al imobilului prevazand pentru neexecutare plata unor daune modice. Spre exemplu, clientul achita 50.000 de euro avans, asteapta 2 - 3 ani iar dezvoltatorul / firma de constructii refuza sa-l vanda la pretul convenit, preferand sa returneze avansul plus 5.000 de euro daune. In mod evident, cei 5.000 de euro nu acopera nici macar inflatia. Situatia poate fi evitata prin prevederea unor daune mari pentru neexecutarea din culpa promitentului-vanzaror.

Spre exemplu, Codul civil prevede la art. 1545. Arvuna penalizatoare - acea clauza conventionala prin care partile stipuleaza expres dreptul de a se dezice de contract al uneia ("daca ma voi razgandi") sau al amandurora, caz in care partea care a denuntat contractul, dupa caz, fie va pierde arvuna, fie va restitui dublul celei primite.

Si intr-un antecontract de vanzare - cumparare imobil, pentru siguranta executarii contractului, ar trebui sa se prevada, la fel ca in Codul civil, ca neexecutarea culpabila din partea dezvoltatorului imobiliar atrage plata catre client a dublului avansului primit. In aceste conditii s-ar evita situatiile in care dezvoltatorii se folosesc de banii clientilor, returnandu-le sumele avansate dupa cativa ani.

3. Pretul imobilului din antecontractul de vanzare - cumparare

In antecontract trebuie stipulat expres ca pretul de vanzare al viitorului imobil, apartament sau casa, este fix; acesta va ramane acelasi indiferent de evolutia preturilor materialelor de constructii, pietei muncii, inflatiei, s.a.m.d. Unii dezvoltatori imobiliari isi rezerva dreptul de a modifica unilateral pretul final de vanzare (raportat la anumite evolutii ale pietei), cumparatorii ajungand in situatia nefericita de a fi nevoiti sa cumpere la un pret mai mare decat cel convenit initial, in caz contrar avand numai posibilitatea de a-si primi inapoi banii dati in avans.

4. Notarea antecontractului de vanzare - cumparare in cartea funciara a imobilului

Reprezinta aducerea la cunostinta tertilor ca proprietarul (dezvoltatorul imobiliar / firma de constructii) a incheiat un antecontract de vanzare - cumparare pentru imobilul respectiv: concret in cartea funciara a imobilului se precizeaza existenta antecontractului. Unii dezvoltatori evita intentionat notarea antecontractului inserand expres in antecontracte ca partile nu solicita notarului public efectuarea notarii la OCPI (Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara).

Este preferabil pentru cumparatori sa solicite notarea antecontractului de vanzare - cumparare, in acest fel asigurandu-se ca dezvoltatorii imobiliari nu pot vinde altcuiva imobilul (apartament sau casa).

Art. 190 din REGULAMENTUL din 9 iulie 2014 de avizare, receptie si inscriere in evidentele de cadastru si carte funciara > In aplicarea art. 627 alin. (4) din Codul civil, cererea de intabulare a dreptului de proprietate se respinge in situatia in care cumparatorul din contractul de vanzare - cumparare este diferit de promitentul-cumparator mentionat in antecontractul notat in cartea funciara.

De asemenea, notarea antecontractului de vanzare - cumparare in cartea funciara a imobilului va ingreuna un eventual demers al dezvoltatorului spre a vinde / cesiona imobilul (apartament sau casa) / proiectul imobliar, cesionarul fiind obligat sa ia cunostinta de existenta antecontractului.

Intrebari si raspunsuri

• Devin proprietar prin incheierea unui antecontract de vazare - cumparare locuinta?
• Nu, chiar daca ati achitat integral pretul total al imobilului (apartament sau casa), chiar daca v-a fost si predata locuinta si v-ati mutat in ea, proprietar nu deveniti decat in momentul incheierii contractului de vanzare - cumparare la notar.
• A trecut termenul de perfectare a contractului de vanzare - cumparare, dezvoltatorul nu a finalizat constructia, ce fac?
• Daca inca doriti sa cumparati apartamentul sau casa, solicitati promitentului-vanzator incheierea unui act aditional cu un nou termen pentru vanzare. Daca nu, solicitati rezolutiunea si restituirea avansului. Consultati un avocat.