Cazul 1: probleme cu dezvoltatorii imobiliari
In contextul cresterii constante a cererii privind cumpararea de locuinte noi a devenit foarte intalnita incheierea unui antecontract de vanzare - cumparare imobil cu o firma de constructii, o conventie prin care dezvoltatorul imobiliar promite ca va construi si va vinde iar clientul / cumparatorul se obliga sa cumpere o locuinta viitoare, din pacate asumandu-si si o serie de riscuri prin semnarea acestuia in lipsa unei asistente juridice adecvate la biroul notarial public.
Consultanta unui avocat specializat in drepturi reale / drept imobiliar este esentiala la semnarea unui antecontract de vanzare - cumparare locuinta (apartament sau casa). Antecontractul, prin clauzele sale, va determina modalitatea in care dezvoltatorul imobiliar isi va indeplini obligatia asumata. Asadar, este esentiala consultanta unui specialist in contracte / drepturi reale inainte de semnare. Ulterior semnarii, cand deja promitentul-vanzator a incalcat termenii contractuali, va fi de cele mai multe ori prea tarziu.
Cazul 2: greseli in titlul de proprietate
Datorita legislatiei funciare deficitare din 1990 pana in prezent, (este vorba in principal de Legea nr.18/1991, Legea nr. 169/1997, Legea nr. 1/2000, Legea nr. 247/2005) legi care s-au succedat si au suferit nenumarate modificari, foarte multi proprietari se regasesc intr-una din urmatoarele situatii:
Detin un titlu de proprietate eliberat in baza Legii nr. 18/1991 dar nu reusesc sa intre in stapanirea efectiva a terenului sau titlul de proprietate este gresit intocmit nefiind posibila intabularea - caz in care se poate promova o actiune in revendicare imobiliara impotriva detinatorului in fapt sau o actiune in rectificarea / modificarea titlului de proprietate pentru ca pe baza unei expertize cadastrale comisia locala / judeteana de fond funciar sa fie obligate la indreptarea erorii comise la intocmirea titlului de proprietate. Adesea se intalneste situatia in care a s-au emis titluri de proprietate pe aceeasi suprafata de teren mai multor persoane, caz in care se impune formularea unei cereri de constatare a nulitatii absolute a titlurilor de proprietate emise nelegal.
Cazul 3: nu aveti sau ati pierdut actele de proprietate
O categorie aparte este cea a persoanelor care detin o suprafata de teren de foarte mult timp (eventual mostenire de multe generatii), uneori achita si impozit (au deshis rol fiscal), insa nu au acte de proprietate sau titlurile de proprietate (de vanzare - cumparare / donatie / succesiune) s-au pierdut / distrus si nu mai este posibila recuperarea lor. Prin promovarea unei actiuni de constatare a dobandirii dreptului de proprietate prin uzucapiune este posibila obtinerea unei hotarari judecatoresti care constituie titlu de proprietate si in baza careia se poate face si intabularea proprietatii la Biroul de carte funciara.
Cazul 4: un vecin va ocupa proprietatea
O situatie des intalnita este cea in care unul dintre vecini a schimbat hotarul proprietatii prin construirea unui gard / imprejmuiri sau pur si simplu a ocupat abuziv / luat in stapanire un teren care nu-i apartine. In cazul in care proprietarul terenului prejudiciat astfel nu a formulat in termen o plangere penala pentru infractiunea de tulburare de posesie, singura solutie este deschiderea unui proces civil avand ca obiect o actiune de granituire dublata de una de revendicare a suprafetei de teren ocupata pe nedrept. In cadrul unei astfel de actiuni un expert cadastrist / topometrist va realiza o expertiza judiciara in cadrul careia va arata cu precizie linia hotarului si suprafata de teren ocupata pe nedrept.
Cazul 5: un vecin va blocheaza accesul
Uneori pe fondul unor neintelegeri sau chiar din senin vecinul va poate bloca calea de acces la drum aflandu-va in situatia de a nu va mai putea folosi proprietatea in conditii normale. Indiferent daca ati avut vreodata sau nu un drept de trecere pe proprietatea vecinului pentru a ajunge la drumul public, solutia este deschiderea unui dosar avand ca obiect obtinerea unui drept de servitute de trecere; instanta de judecata va pronunta astfel o hotarare care-l va obliga pe vecin sa va permita accesul la drumul public.
